売買について

• 物件所在地が一般の住居表示と違うのですが、なぜですか？
• 住居表記には、大きく分けて２種類があります。
  【1】住居表記を用いて表示　○○町(○丁目)○番○号
  一定の基準で定められた「街区符号」と「住居番号」を住所に使用しています。
  【2】番地を用いて表示　○○町(○丁目)○○番地　又は　大字○○(字○○)○○番地
  土地に付けられている番号(地番)を住所に使用しています。
  従来の地番で住居を表わす方法だと・・・
  （1）番地が順序良く並んでいない。
  （2）同一の番地で多くの家が建っている。
  （3）1つの番地にたくさんの枝番がある。
  （4）字の境界が複雑で分かりにくい。
  （5）字の区域が大きすぎる。
  結果、以下のような弊害が発生します。
  ○　郵便物・電報などの配達業務の遅配・誤配が多くなる。
  ○　訪問者が、目的の建物を探しにくくなる。
  ○　消防車・救急車・パトカーなど緊急車両の到着が遅れる。
  上記のような問題を解決するため、「住居表示に関する法律（昭和37年5月10日 法律第119号）」が制定され、土地ではなく建物に街区符号と住居番号を付して住所を表示するという制度がつくられました。この表示方法のことを住居表示といいます。大分市でも徐々に住居表示が進んでいます。

• 建築条件付だと土地だけ買うことはダメですか？
• 土地のみの購入は出来ません。
  なぜなら広告でこの土地は、土地売買契約後３ヶ月以内（＊１）に売主と住宅建築請負契約をして頂く事を条件として販売します。
  この期間内に住宅を建築しないことが確定したとき、または住宅の建築請負契約が成立しなかったときは白紙となり、受領した金銭は全額お返しします。

• 不動産売買にもクーリングオフはありますか？
• あります。
  1.契約を事務所等（売主の本店、支店、営業所、展示場等継続して業務を行うことができる施設を有する場所〈現地案内所を含む〉又は買主が申し出た場合の買主の自宅又は勤務場所もしくは売主が他の宅地建物取引業者に対し、本件売買の媒介又は代理の依頼をした場所における当該地の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続して業務を行うことができる施設を有するもの〈現地案内所を含む〉をいいます。以下同じ）以外の場所で締結した買主は、契約締結の日から８日以内に、書面による解除通知を売主に対し発信することにより、売買契約を解除することができます。（解除の効力は前記解除通知書面の発信の時に生じます。）ただし買主が売買契約の締結に先立って売買物件の買受けの申込を行った場合で、申込の場所が事務所等であるとき、又は申込の撤回を行うことができる場合及び撤回の方法についての説明を記載した書面の交付を受けた日から起算して８日を経過したときはこの限りではありません。
  2.前項により、買主が契約を解除したときは、売主は買主に対し損害賠償又は違約金の請求をしないとともに、手付金等契約に基づき受領した金銭の全額を無利息にて、すみやかに返却します。

• 土地を購入したが家を建てられなかった。何で？
• 具体的な内容が分からないので、答えられません。（どういう土地をどのように？）

• 家を建てられないセットバックってなんですか？
• 家を建てられないセットバックはありません。
  セットバックをしなければ建てられないです。
  セットバックが必要なケースとは？
  道路による敷地のセットバックが必要となるケースは、法的には４２条２項道路に面している敷地であるケースです。一般的に道路の両側に住宅が立ち並ぶ住宅地では、道路中心線から両サイドへ２ｍずつセットバック（後退）したラインが道路境界線として認定されます。この道路境界線にあたる部分までが、セットバックが求められる敷地部分となります。敷地面積の算出に関しては、セットバック後の敷地面積が適用となります。
  
  

• 不動産の売買契約を締結させたのですが解約できますか？
• 解約できる場合と、できない場合があります。また、解約の条件もあります。
  手付解除　※社団法人全国宅地建物取引業協会連合会　売買契約書より抜粋
  
  売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、また買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。
  前項による解除は、下記の事項のいずれかが早く到来したとき以降はできないものとする。
  【1】相手方がこの契約の履行に着手したとき
  【2】標記の期限（契約書上の期限）を経過したとき
  場合によっては、違約金も発生します。
  契約違反による解除　※社団法人全国宅地建物取引業協会連合会　売買契約書より抜粋
  
  売主又は買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。
  前項の契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金（契約書上の金額）によるものとする。

• ローンが降りなかったら売買契約はどうなるのですか？
• 融資利用の特約により無条件白紙解約になります。
  現金で購入する場合は、特約を付ける必要性はありませんが、金融機関から融資を受ける場合は、消費者保護の観点から、融資利用の特約を付けなければなりません。融資が受けられないのに、無理に購入をさせる事はできないからです。

• 自己資金ってどのくらい用意したらいいのですか？
• おおよそ売買代金の1割は用意した方が良いでしょう。
  特にいくらという決まりはありません。ただ、将来的な生活設計の中で、金融機関からの借入金は少ないほうが良いと思います。借入金が少なければ、早く支払いも終えるし、金利（利息）も少なくて済むので、できるだけ自己資金を用意した方が良いでしょう。

• 諸費用ってどんな費用がありますか？
• 登記費用（所有権移転・抵当権設定）、仲介手数料、固定資産税の清算金（日割）マンションの場合は管理費等の清算金（日割）です。
  

  金融機関で融資を受ける場合は、別途費用（火災保険等）が掛かります。これは、機関によって異なるので、直接御確認下さい。

  不動産購入後に、不動産取得税（物件によって異なります）も掛かるので、忘れないように注意して下さい。

• 住宅エコポイントとは？
• 仲介にはあまり関係が無いので、省略させてください。

• 住宅ローン控除ってなんですか？
• ローンでマイホームを購入した場合、一定の条件を充たせば、最高60万円が所得税から控除されます。
  (平成22年中に居住開始の場合)
  年末に融資の残高がいくらあるかによって控除額は決まってきます。
  例えば、控除額20万円だと、20%の税率が適用される人では100万円の所得控除に相当します。購入だけでなく、増改築時にも適用されます。

• ローンの金利は不動産会社によって違うのか？
• 全く関係ありません。金利は不動産会社ではなく、金融機関によって異なります。

• 建ぺい率とは？
• 建ぺい率は、都市計画で用途地域毎に30%～80%の範囲で制限が定められています。建築基準法上、原則として指定建ぺい率を上回る建築面積の建物を建ててはならないことになっています。例えば、100坪の土地で建ぺい率が50％の地域の場合、最大50坪（100坪×50%）の建築面積の建物を建てることができます。
  建ぺい率＝建築面積／敷地面積
  建築面積とは建築物の外壁・柱の中心線で囲まれた部分の面積です。但し、軒、ひさし、バルコニー等でこの中心線より1ｍ以上突き出た所があるときは、先端より1ｍ後退した部分までは建築面積に算入されます。（建築基準法施行令第2条）
  

• 手付金とは？
• 特に決まりはありませんが、売買代金の1割が妥当でしょう。
  自己資金が無く、全額融資に近い場合は、この限りではありません。中には、手付金無しで契約する事もありますが、売主、買主、当事者間の信用問題になります。
  手付金が無ければ（少なければ）、お互い簡単に解約（手付解除）ができてしまうので、その場合は、違約金の額を高く設定する場合があります。（簡単に約束を破れないと言う事で）

• 仲介と代理の違い
• 仲介とは、不動産取引で、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させることを言い、「媒介」とも言われます。
  代理とは、売主の代理人として販売活動を行うことです。媒介と違い売主の代理人として、買主と契約等の法律行為を行うことができます。

• 売買媒介契約の専属専任・専任・一般の違い
• 下記の通りです。

  		一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
  依 頼 者 の 義 務	他業者への依頼	重ねて媒介を依頼できる（明示義務あり）	重ねて媒介を依頼できない	重ねて媒介を依頼できない
  	自己発見取引	認められる （通知義務あり）	認められる （通知義務あり）	認められない
  有効期間		3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
  業 者 の 義 務	契約の相手方の積極的探索業務	指定流通機構へ登録することとした場合、登録義務がある	指定流通機構へ登録義務がある（媒介契約締結日の翌日から7日以内（休業日は含まず）	指定流通機構へ登録義務がある（媒介契約締結日の翌日から5日以内（休業日は含まず）
  	業務処理状況の報告義務		2週間に1回以上文書による報告	1週間に1回以上文書による報告

賃貸について

入居前

• 契約時の連帯保証人は誰でもよいのですか？
• 連帯保証人とは借主と同等の債務を負うことになりますので、両親・兄弟等の近親者が適しています。

• 連帯保証人なしで契約できますか？
• 連帯保証人無しの契約プランがございます。詳しくは店舗までお問合せください。

• フリーターでも契約できますか？
• 物件によって異なります。詳しくは店舗までお問合せください。

• 契約時に必要なものはなんですか？
• 契約書（記名押印済）・提出書類（身分証明書・連帯保証人の印鑑証明等）・初期費用のご提出をいただき鍵の引渡しとなります。

• 仲介手数料はどれくらい払えばよいですか？
• 通常支払家賃の1か月分（消費税含む）です。
  駐車場がある場合は駐車料1か月分（消費税含む）のお支払もございます。
  仲介料ゼロプランもございますので詳しくは店舗までお問合せください。

• 契約書で契約開始日を決めると入居しなくても家賃が発生するのですか？
• 発生いたします。

• 楽器不可は電子ピアノも駄目ですか？
• 物件によって異なります。電子ピアノであってもお持ちの方は事前に申告いただき許可をいただいておくことをおすすめします。

• 特定優良賃貸住宅とは何？
• 中堅所得者向けに優良な住宅を供給することを目的とし都道府県知事等の認定により民間業者が建設し管理している住宅です。家賃等の一部を入居者の収入に応じて地方公共団体が負担することで家賃負担を軽減しています。

• 鍵はいつからもらえますか？
• 契約のお手続が全て完了しましたらご契約日の前日午後からお渡し可能です。
  ただし、お部屋の準備等の都合で当日朝のお渡しとなる場合もございます。
  尚、お荷物の搬入は契約日からとなります。

• 部屋の寸法を測りたいのですが？
• お申込ご入居手続き中であれば鍵の貸し出しが出来ますのでその際採寸をされてください。

入居中

• 共用部の廊下の電球がきれたらどこに電話したらよいのですか？
• 管理会社までお願いいたします。

• オートロックで鍵を忘れてしまったらどうしたらよいのですか？
• 管理会社へ連絡ください。またこのような緊急のトラブルの為に「アクト安心ライフ24」のお申込をおすすめいたします。　
  詳しくはこちらまで。→http://www.actcall.jp/actlife24/

• ペット不可で、もし飼っていたらどうなりますか？
• 契約で禁止事項にある場合は貸主様から契約の解除をされます。
  そのとき、消臭消毒の費用などを請求される場合がございます。

• 隣の部屋がうるさかったらどうしたらよいのですか？
• 管理会社へご相談ください。

• エアコンが壊れたらどうなりますか？修理費用はどうなりますか？
• 物件の設備として附帯するエアコンであればオーナー様で修理等行います。
  入居者様の故意過失での故障等でなければ費用もオーナー様が負担いたします。

• 何ヶ月滞納したら退去させられますか？
• 契約により異なりますが弊社の契約では2ヶ月滞納があれば契約解除の手続がはじまります。

• 共用部が汚れている時は誰が掃除をするのですか？
• オーナー様側で行いますが、マナーとして共用部の美化にご協力をお願いいたします。

• 更新料は支払わなくてもよいの？
• 更新が行われる契約であれば更新料の支払が必要です。

退去時

• 退去日の延長は出来ますか？
• 基本的には出来ません。
  次の入居の状況によってはご協力出来る場合もございますので一度店舗へご相談ください。

• 退去するとき部屋はきれいに掃除するべきですか？
• 入居者様の退去後、業者のメンテナンスが入りますので基本的には不要ですが、汚れがひどい場合別途料金が加算される場合もございます。

• 退去の際、出たゴミはどこに捨てたらよいですか？
• 生活ゴミであれば指定箇所に指定の分別をし、捨ててください。
  粗大ゴミ等については有料で捨てられます。詳しくはこちらまで。
  ↓
  http://www.city.oita.lg.jp/www/contents/1268107391855/index.html
  万一ゴミ等残置物があった場合処分にかかる費用は退去されたかたのご負担となり請求させていただきます。

• 解約の申し出はいつしたらよいですか？
• 基本的に1ヶ月前までに書面による通知をお願いいたします。
  書面は店舗にございますが、まずはお電話でお知らせください。

• 退去時は合鍵も全て返すのですか？
• はい。入居中つくられた合鍵はすべて返却ください。